Flash info : Les indices du 3^ème trimestre 2023 pour procéder à la révision du loyer des baux commerciaux et professionnels sont parus. Ils s’établissent ainsi :

• Indice des loyers commerciaux (ILC) : 133,66
• Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : 132,15
• Indice du coût de la construction (ICC) : 2106

Rappel : La différence entre le crédit et le crédit-bail

Dans le cadre de son activité, l’entreprise ayant besoin de matériel, de mobilier ou de véhicule n’est pas forcément en mesure de pouvoir les acquérir grâce à ses fonds propres. Face aux coûts parfois importants de ces acquisitions, deux options de financement bien distinctes peuvent être envisagées, à condition de bien les comprendre : Le crédit et le crédit-bail.

Sur le plan juridique : Le crédit se traduit comme un prêt d’une somme d’argent destiné à financer un projet d’acquisition. En passant par le crédit, l’entreprise procède à l’acquisition du bien, en devient propriétaire, mais est engagée à rembourser le prêt, plus les intérêts, selon un échéancier prédéfini. 

Dans le cadre du crédit-bail, c’est l’organisme financier qui achète le bien et le loue à l’entreprise pour une durée déterminée. L’entreprise n’est donc pas propriétaire du bien. Cependant, si une option d’achat est prévue, elle pourra la lever en fin de contrat afin de devenir entièrement propriétaire du bien.

Sur le plan financier : Le crédit implique généralement un apport initial nécessitant que l’entreprise débourse une partie de ses fonds propres afin d’obtenir un financement conséquent. En outre, les taux d’intérêts sont sujets à variation et peuvent avoir un impact dans la détermination du montant du prêt accordé. Des taux d’intérêts élevés peuvent représenter un coût total du financement important sur la durée du prêt.

Le crédit-bail, à l’inverse, ne nécessite généralement pas d’apport initial et présente l’avantage d’offrir la possibilité pour l’entreprise d’acquérir le bien pour une somme généralement résiduelle en fin de contrat, ou de le restituer selon ses besoins. L’inconvénient du crédit-bail est qu’en cas de problèmes de trésorerie, l’entreprise ne pourra pas mettre fin au contrat et vendre le bien puisqu’elle n’en est pas propriétaire. Elle sera alors contrainte de poursuivre le paiement des échéances et, à défaut, elle risquera la résiliation à ses torts du contrat avec obligation de payer une indemnité et des pénalités importantes, ainsi que l’obligation de restituer le bien. Elle aura donc tout perdu.

Sur le plan comptable et fiscal : Un bien acquis par le moyen d’un crédit sera comptabilisé comme un actif au bilan de l’entreprise et sera soumis à l’amortissement, entrainant dès lors une réduction du revenu imposable de l’entreprise à hauteur de l’amortissement comptabilisé (sous réserve de dispositions spécifiques concernant certains biens). Par ailleurs, les intérêts payés sur le crédit seront également déductibles.

A contrario, un bien loué par le moyen d’un crédit-bail n’est pas enregistré à l’actif du bilan et les mensualités sont comptabilisées comme des charges opérationnelles et sont dès lors déductibles du résultat d’exploitation, entrainant une réduction du bénéfice imposable (sous réserve de dispositions spécifiques concernant certains biens). Par conséquent, le crédit-bail permet de conserver un bilan plus « léger » sans augmenter l’endettement apparent.

Réponses au jeu des 7 erreurs 

Aviez-vous trouvé les 7 erreurs dans l’offre d’achat d’un fonds de commerce que nous vous avions soumise dans notre newsletter n°36 du mois de décembre ?

Si ce n’est pas le cas, lesquelles vous manquaient ?

1. Absence d’identification des éléments cédés composant le fonds de commerce : clientèle, achalandage, enseigne, mobilier commercial, licence restaurant ; ligne téléphonique, site internet …

2. Pas de mention concernant la présence ou non de salarié attaché à l’exploitation du fonds de commerce.

3. Modalités de paiement du prix de cession non mentionnées : comptant ou à terme.

4. Montant du séquestre insuffisant : il est conseillé de séquestrer l’intégralité du prix de cession.

5. Conditions suspensives manquantes : purge des droits de préemption et/ou droit de préférence existant sur le fonds de commerce, agrément du bailleur, absence d’inscription d’un montant supérieur au prix de cession …

6. Aucune mention concernant l’engagement de non-concurrence par la société venderesse et son représentant légal.

7. Absence de mention de la possibilité pour l’acquéreur de se substituer pour la réalisation de l’opération une personne morale. 

Il convient d’apporter une importance particulière à la rédaction de votre lettre d’intention. 

A cet effet, le cabinet ACTEA LEGAL+ est à votre disposition pour vous accompagner.

Flash info : Le cabinet ACTEA LEGAL+ vous assiste et vous accompagne lors de la reprise ou de la cession d’une entreprise. 

A cette occasion, le cabinet est récemment intervenu dans le cadre de la cession d’un hôtel et de la cession d’une agence immobilière. 

Le jeu des 7 erreurs

En cette fin d’année, nous vous proposons de vous amuser.

Un client nous a demandé conseil avant de signer une offre d’achat portant sur un fonds de commerce de restauration rédigée par un agent immobilier.

Nous avons trouvé pas moins de 7 erreurs dans cette offre d’achat. 

Les trouverez-vous ?

OFFRE D’ACHAT D’UN FONDS DE COMMERCE

(NB : Les noms, adresses et tous les éléments identifiants ont été changés)

Je soussigné, Monsieur Maxime DUPOND,

Déclare acheter ferme le fonds de commerce de bar-restaurant sous l’enseigne « RESTO PRESTO », situé à (…). 

Appartenant à la société CENTRE, SAS au capital de 10.000 euros, ayant son siège social 27 rue du pré – 34070 Montpellier, immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 953.845.872, représentée par son Président, Monsieur Alexandre REGIS. 

Ce restaurant est exploité selon un bail commercial consenti par la SCI LYS au capital de 50.000 euros, ayant son siège social 572 avenue du Lys – 34170 Castelnau-Le-Lez, immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 325.845.325, représentée par sa Gérante, Madame Sabine MIR. 

Le bail a pris effet pour une durée de neuf années entières à compter du 1^er avril 2020 pour se terminer le 31 mars 2029. 

PRIX

Le prix net vendeur que j’accepte de payer pour cette acquisition est de 350.000 euros, sur lequel, je verserai la somme de 50.000 euros par virement bancaire, entre les mains d’un avocat, que les parties choisissent d’un commun accord comme séquestre. 

La prise de possession se fera le jour convenu entre les parties. 

Si mon offre est acceptée par le vendeur, la transaction devra avoir lieu aux conditions ordinaires et de droit et notamment aux suivantes :

CONDITIONS

1) Les présentes sont subordonnées aux conditions suspensives suivantes : 

• L’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 350.000 euros minimum. 
• Remise des contrats fournisseurs. 
• Prise d’effet le 1er mai 2024

2) Je prendrai le fonds de commerce dans l’état où il se trouve le jour de l’entrée en jouissance, sans prétendre à aucune diminution du prix. 

3) Cette offre si elle est acceptée par le vendeur devra faire l’objet d’un compromis de vente. 

4) Les frais d’actes, d’enregistrement et de séquestre éventuel seront à ma charge. 

DUREE

Cette offre d’achat est valable jusqu’à la signature du compromis prévue au plus tard le 15 janvier 2024.  

Fait à Montpellier, le 27 novembre 2023

Monsieur Maxime DUPOND

***

La réponse vous sera donnée dans notre prochaine NEWSLETTER.

Si vous n’avez pas trouvé les 7 erreurs et que vous êtes sur le point de signer une offre d’achat d’un fonds de commerce, rapprochez-vous du cabinet ACTEA LEGAL+ qui saura vous assister pour la rédaction de votre proposition d’achat. 

Flash info : Les indices du 2 ème trimestre 2023 pour procéder à la révision du loyer des baux
commerciaux et professionnels sont parus. Ils s’établissent ainsi :

• Indice des loyers commerciaux (ILC) : 131,81
• Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : 130,64
• Indice du coût de la construction (ICC) : 2123

Attention à la rédaction de la clause de garantie de passif dans les cessions de contrôle de société !

La cession ayant pour effet le changement de contrôle d’une société, c’est à dire la cession de la totalité ou quasi-totalité des titres d’une société, est un acte de nature commerciale. Cela signifie que les cédants sont considérés comme des commerçants aux yeux du droit et sont donc frappés de la « solidarité entre débiteurs ». En d’autres termes, lorsque plusieurs associés cèdent leurs titres détenus au sein d’une société à un acquéreur, ce dernier peut se tourner vers n’importe lequel des cédants pour obtenir la parfaite exécution du contrat.

Dans une récente affaire, plusieurs associés ont cédé ensemble leurs parts dans une société à un acquéreur. Parmi ces cédants, deux d’entre eux n’ont cédé qu’une seule part sociale qu’ils possédaient au sein de la société. Cependant, après avoir constaté des capitaux propres négatifs sur la situation comptable intermédiaire, l’acquéreur a poursuivi les deux cédants associés minoritaires en restitution de la totalité de l’acompte qu’il a versé au titre de l’acquisition des parts sociales à l’ensemble des associés cédants.

Malgré la tentative des associés minoritaires cédants de faire valoir l’absence de solidarité, la Cour de cassation a fait droit à l’acquéreur en réaffirmant que la solidarité entre débiteurs, qui est de règle en cas de cession de titres d’une société commerciale, oblige chacun des cédants à toute la dette. Cette situation aurait pu être évitée par le moyen d’une clause écartant expressément la présomption de solidarité commerciale.

Le cabinet ACTEA LEGAL + peut vous accompagner dans le cadre de la rédaction d’actes de cession de titres.

Cass., com. 30 août 2023, n° 22-10.466

L’intérêt de recourir à un avocat : cas d’école

« Mon neveu est juriste il peut s’occuper de la cession de mon entreprise. » 

Erreur !

Si un juriste peut rédiger des actes juridiques encore faut-il qu’il en ait la compétence. 

La rédaction des actes juridiques ne s’improvise pas. 

Dans le cas présent, un dirigeant souhaitait céder son entreprise et avait pour cela proposé à l’acheteur que son neveu, juriste, procède à la rédaction de l’acte de cession. 

L’acheteur ayant accepté, le neveu s’y est attelé bien qu’il n’ait jamais rédigé un tel acte. 

Quelque mois après la cession, le vendeur rencontra des difficultés avec son acheteur. 

D’une part, l’acheteur avait cessé de payer les mensualités du crédit vendeur que lui avait accordé le vendeur pour régler le prix de cession.    

D’autre part, la société ne réglait plus les échéances du prêt souscrit pour les besoins de son activité et la banque en avait informé le vendeur en sa qualité de caution solidaire de la société.

Au vu des difficultés rencontrées le vendeur se rapprocha d’un avocat qui à la lecture de l’acte de cession lui expliqua que : 

1. Si l’acte de cession prévoit bien une garantie en cas de non-paiement des échéances du crédit vendeur, cette garantie est cependant inefficace puisqu’elle prévoit que ce soit l’acheteur lui-même qui se porte caution du paiement du crédit-vendeur dont il est redevable. 
2. L’acte de cession ne mentionne pas que l’acheteur s’engage à se substituer au vendeur en qualité de caution au titre du prêt souscrit par la société. 

Ainsi, l’éventuelle économie réalisée par le vendeur en ayant recours à son neveu risque de lui couter cher. 

Le cabinet ACTEA LEGAL+ est à votre disposition pour vous accompagner dans la rédaction de votre acte de cession de titres.

Flash info : Les indices du 1^er trimestre 2023 pour procéder à la révision du loyer des baux commerciaux et professionnels sont parus. Ils s’établissent ainsi :

• Indice des loyers commerciaux (ILC) : 128,68
• Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : 128,59
• Indice du coût de la construction (ICC) : 2 077

Encore une raison de déconseiller l’association à 50/50 !

S’associer à 50/50 est fortement déconseillé car cela peut être source de blocage pour la société.

En effet, en cas de mésentente, l’un des associés peut, par son vote négatif, bloquer la prise de décisions.

Également, et ce en dehors de toute mésentente, l’un des associés peut, dans l’unique but de favoriser ses intérêts, vouloir empêcher, par son vote, la prise de décisions essentielles pour la société.

C’est le cas par exemple d’un associé qui en votant contre une résolution fait perdre à la société un marché important dans le seul but de permettre à une société concurrente dont il est également associé de l’emporter.

Si malgré les risques que cela peut entrainer, vous souhaitez toujours vous associer à 50/50, il est alors nécessaire de prendre certaines précautions comme par exemple, rédiger un pacte d’actionnaires ou d’associés ou bien encore adapter les règles de majorités pour les SAS et les SCI.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ est à votre disposition pour vous aider à anticiper tout risque de blocage.

Cass. com. 21 juin 2023, n°21-23.298

Le droit de rétractation du consommateur : Pensez-y !

Lorsque vous contractez avec un consommateur dans le cadre d’une prestation, il est crucial de connaître les dispositions essentielles visant à le protéger dans ses rapports avec les professionnels. Parmi ces dispositions se trouve le droit de rétractation qui permet au consommateur, dans le cadre d’un contrat conclu hors établissement (démarchage téléphonique, internet, …), de se rétracter pendant un délai de 14 jours à compter de la conclusion du contrat (pour les prestations de services) ou de la réception du bien (pour les contrats de vente).

Dans une récente affaire, un consommateur a fait appel aux services d’une société de rénovation. Cette dernière, qui a accepté sa mission hors établissement, n’a pas informé le consommateur sur son droit de rétractation et a débuté sa prestation avant la fin du délai légal.

A l’issue de la prestation, le consommateur a exercé son droit de rétractation. La société de rénovation a alors assigné le consommateur en paiement des prestations effectuées. Cependant, la Cour de justice de l’Union européenne considère que le consommateur n’est redevable d’aucun coût pour les services qui lui sont fournis pendant le délai de rétractation de 14 jours s’il n’a pas été préalablement informé de son droit de rétractation par le professionnel.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ est à votre disposition pour vous accompagner dans la rédaction de vos CGV ou dans vos litiges.CJUE, 17 mai 2023, Aff. 97/22

Flash info : Le cabinet ACTEA LEGAL+ a le plaisir d’accueillir au sein de son équipe Noé DUBOUT, juriste titulaire d’un Master 2 Droit privé économique.

Est-ce qu’une société appartenant à un groupe peut bénéficier de la confidentialité des comptes annuels ?

Parmi les obligations essentielles des entreprises à la clôture de chaque exercice social figurent le dépôt des comptes annuels auprès du Greffe du Tribunal de commerce. Ce dépôt des comptes annuels vise à rendre public les résultats des entreprises ainsi que leur bilan afin de favoriser la transparence. Cela concerne toutes les sociétés commerciales, peu importe leur forme sociale.

Cependant, deux exceptions à cette obligation sont prévues par le Code de commerce :

• Les sociétés répondant à la définition des « petites entreprises »* peuvent ne pas rendre public leurs comptes annuels (Art. L. 232-25 al. 2 du Code de commerce) ;

• Les sociétés répondant à la définition des « moyennes entreprises »** peuvent rendre une présentation simplifiée de leur bilan et de leur annexe (Art. L. 232-25 al. 3 du Code de commerce) .

Toutefois, ces exceptions ne s’appliquent pas aux sociétés appartenant à un groupe. S’est alors posée la question de savoir si cette notion visait seulement les sociétés mères contrôlantes ou également les sociétés filiales contrôlées.

Selon l’Ansa (Association Nationale des Sociétés par Actions), l’ensemble des sociétés comprises dans le périmètre du groupe sont visées et non pas seulement les sociétés mères. Par conséquent, une société filiale répondant à la définition de petite ou moyenne entreprise ne pourra pas bénéficier de l’exception prévue par l’article L. 232-25 de ne pas, ou partiellement, rendre public ses comptes annuels lors de leur dépôt au Greffe.

Quel est l’intérêt de négocier son contrat de franchise ? Illustration par la clause de condition suspensive

Le contrat de franchise vise à la réitération d’une réussite commerciale établie par la transmission de signes distinctifs et d’un savoir-faire du franchiseur envers le franchisé, en contrepartie d’un droit d’entrée et de redevances financières.

Le contrat de franchise est généralement proposé à l’initiative du franchiseur aux candidats souhaitant intégrer son réseau, sans passer préalablement par des négociations.

Cependant, l’absence de négociations dans ce type de contrat peut mener à des situations très délicates pour les franchisés, comme l’illustre un récent arrêt de la Cour de cassation*. En l’espèce, le franchisé, après avoir adhéré à un réseau de franchise de courtage en crédits et assurances de prêts, devait s’enregistrer auprès de l’Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance). Malheureusement, sa demande a été rejetée, l’empêchant dès lors d’exercer en tant que courtier. Le franchisé a alors demandé remboursement de son droit d’entrée dans le réseau auprès du franchiseur qui lui a refusé. La Cour de cassation a donné raison au franchiseur.

Le franchisé aurait pu éviter cette situation. En effet, en concluant son contrat sous condition suspensive d’obtention de son immatriculation auprès de l’Orias, le refus de celui-ci aurait invalidé le contrat de franchise et le franchisé aurait pu récupérer la somme déboursée au franchiseur au titre du droit d’entrée.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous conseiller et vous accompagner dans le cadre des négociations de vos contrats de distribution.

Flash info : Comme chaque année, le cabinet ACTEA LEGAL+ aura le plaisir d’animer l’atelier sur les audits de reprise organisé par Transmipro le 24 mars 2023 à la CCI Hérault.

Quelles sont les 10 étapes juridiques clés pour l’acquisition d’une société

1. Investigations préliminaires
2. Se renseigner avant de proposer

2. Signature d’une lettre d’intention et de l’accord de confidentialité

• Le socle du futur accord

3. Investigations approfondies

• Connaître les forces et les faiblesses de l’entreprise

4. Signature de l’acte de cession et de la garantie sous conditions suspensives

• L’engagement des parties sous conditions

5. Levée des conditions suspensives

• Obtention du prêt et levée des obstacles à la cession

6. Signature de l’acte définitif de cession et de la   convention de garanties

• Des titres contre un paiement

7. Mise en place de la garantie de la garantie

• Sécuriser les engagements du garant

8. Changement de dirigeant

• Passation de pouvoirs et début de l’accompagnement

9. Etablissement de la situation intermédiaire « Comptes de référence »

• La photographie de l’entreprise à la Date de cession

10. Arrêté du prix définitif

• Le juste prix à la Date de cession

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner dans l’acquisition ou la cession de votre société.

Est-ce une bonne idée d’avoir un capital social de 1 euro ?

S’il est possible de constituer une EURL/SARL, SASU/SAS, SCI ou SNC avec un capital social de 1 euro pour autant, un capital social trop faible peut être source de difficultés.

1. Des formalités juridiques et de publicité supplémentaires à réaliser lorsque les capitaux propres de la société deviennent inférieurs à la moitié du capital social.

2. Une mauvaise cotation auprès de la Banque de France qui entraîne des répercussions négatives auprès des banques et des sociétés d’affacturage.

3. Un manque de crédibilité auprès des tiers (banque, fournisseur, client …) à défaut de disposer de fonds propres significatifs.

4. Un frein aux investissements en début d’activité à défaut de disposer de fonds propres suffisants.  

5. Un risque d’engagement de la responsabilité des associés et des dirigeants.  

Dès lors, il est conseillé de répartir judicieusement les fonds apportés à la société (capital social/compte-courant d’associé) afin que celle-ci puisse développer son activité dans les meilleures conditions.  

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner pour constituer votre société.

Flash info : La loi de finances pour 2023 a relevé le plafond des bénéfices permettant aux petites et moyennes entreprises de bénéficier du taux réduit de l’impôt sur les sociétés (15%). Le plafond est désormais de 42.500 €. Loi n°2022-1726 du 30 déc. 2022 de finances pour 2023

Comment faire pour réviser le loyer du bail commercial ?

1. Vérifier les dispositions du bail commercial

Le bail commercial peut prévoir une révision annuelle ou triennale du loyer (clause d’indexation).

En l’absence de disposition dans le bail commercial, le loyer du bail est révisé tous les trois ans (révision légale).

2. Vérifier dans le bail commercial l’indice applicable

Le loyer doit être révisé en tenant compte de l’indice de référence mentionné dans le bail commercial et du trimestre de cet indice (ILC ou ILAT).

3. Calculer le loyer révisé

La formule pour calculer le loyer révisé est la suivante :

Loyer en cours x indice du même trimestre que celui mentionné dans le bail applicable au jour de la demande de révision / indice du trimestre utilisé lors de la dernière fixation (conclusion du bail ou dernière révision légale ou conventionnelle)

Exemple de calcul :

Bail conclu le 1^er avril 2019 avec un loyer mensuel de 10.000 €.

Indice de référence : ILC 1^er trimestre 2019 (114,64).

Demande de révision triennale formée par le bailleur trois ans après la conclusion du bail soit le 1^er avril 2022.

Loyer révisé = 10.000 € (loyer actuel) x 120,61 (ILC 1^er trimestre 2022) /114,64 (ILC 1^er trimestre 2019)

                     = 10.520,76 €

4. Informer son locataire

En présence d’une clause d’indexation dans le bail commercial, la modification du loyer s’opère automatiquement aux dates d’échéances fixées dans le bail.

Néanmoins, le bailleur doit porter à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé.

Lorsqu’aucune clause d’indexation n’est prévue dans le bail commercial, la demande de révision triennale doit être formée par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) ou par lettre recommandée avec avis de réception et doit comporter le montant du loyer demandé.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner dans le cadre de la révision du loyer de votre bail commercial.

Art. L.145-37 et suivants et R.145-20 du Code de commerce

Comment faire pour régulariser les charges locatives ?

En complément du loyer, le locataire doit rembourser au bailleur certaines charges qui sont limitativement énumérées dans le bail commercial lors de sa conclusion.

Le paiement de ces charges s’effectue par provision suivant la périodicité prévue dans le bail, correspondant à une estimation du montant des charges qui seront payées par le bailleur.

Les charges doivent donc être régularisées, lorsque le bailleur dispose du montant réel des charges qu’il a payé.

A quel moment ?

La régularisation des charges se fait chaque année en fonction des sommes réellement dues.

Comment ?

Il convient de comparer le montant réel des charges payées par le bailleur au montant de la provision pour charge versée par le locataire.

Si le locataire a payé un montant supérieur au montant réel des charges, le bailleur est tenu de lui rembourser l’excédent.

Si le locataire a payé un montant inférieur au montant réel des charges, il reçoit alors un rappel de charges à régler correspondant à la différence entre le montant versé et le montant réel des charges.  

Quels documents communiquer ?

Le bailleur doit communiquer au locataire un état récapitulatif faisant l’inventaire des charges accompagné d’un décompte de régularisation

au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi.

En outre, le bailleur doit adresser au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges.

Quel délai ?

Le bailleur dispose d’un délai de 5 ans pour régulariser les charges locatives.

Passé ce délai, il ne sera plus possible de demander au locataire le paiement du rappel de charges.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner pour régulariser les charges locatives.

Art. L.145-40-2 du Code de commerceArt. 2224 du Code civil

Le cabinet ACTEA LEGAL+ est heureux de vous présenter ses meilleurs vœux pour l’année 2023.

Nous vous souhaitons une nouvelle année pleine de réussite et remplie de nouveaux projets.

Est-ce que la vente du fonds de commerce entraine la cession des contrats fournisseurs ?

La cession d’un fonds de commerce emporte cession de tous les éléments essentiels à l’exploitation du fonds tels que la clientèle, le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail ou bien encore la licence d’exploitation d’un débit de boisson le cas échéant.

Qu’en est-il des contrats commerciaux conclus avec les fournisseurs ?

A défaut de précision contraire dans l’acte de cession, ces contrats ne sont pas cédés automatiquement avec le fonds.

Pour qu’il y ait cession de ces contrats, encore faut-il :

1. Vérifier qu’ils peuvent être cédés ;
2. Si les contrats peuvent être cédés, vérifier s’ils sont librement cessibles ou s’il convient d’obtenir l’accord du cocontractant ;
3. Mentionner dans l’acte de cession les contrats qui seront cédés avec le fonds de commerce.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous assister en cas d’acquisition ou de cession d’un fonds de commerce.

Cass.com. 19 oct. 2022, n° 21-16.169

Quelle est l’étendue de la garantie d’éviction due par le cédant en cas de cession de parts sociales ?

La garantie d’éviction se définit comme l’obligation pour le vendeur de garantir à l’acquéreur une entrée en possession tranquille et

une jouissance paisible du bien vendu. Cette garantie du fait personnel est légale et s’applique à tous les contrats de vente, sans qu’il soit possible d’y déroger par le moyen d’une stipulation contractuelle. A titre d’exemple, le vendeur d’un immeuble qui vendrait une seconde fois le même immeuble à un autre acheteur manquerait à son obligation de garantie d’éviction (Cass. civ. 3^ème,  29 avril 1981).

Dans le cadre d’une cession de parts sociales ou d’actions, les juges ont adapté cette obligation de garantie d’éviction : Le vendeur de parts sociales n’a pas le droit de se rétablir si ce rétablissement est de nature à entraver la poursuite d’activité de la société dont les parts ont été cédées.

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation précise cependant que l’interdiction pour le vendeur de se rétablir doit être proportionnée aux intérêts légitimes de l’acquéreur. En effet, une interprétation trop extensive de l’obligation de garantie d’éviction pourrait priver le vendeur de son droit fondamental à la liberté d’entreprendre.

En l’espèce, les juges ont donné raison au vendeur car on se situait dans un contexte de marché informatique innovant et évolutif.

ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner dans le cadre d’une cession de parts sociales.

Art. 1626 et suiv. du Code civilCass. Com., 16 novembre 2022

Quels sont les conséquences des travaux réalisés par la locataire sur le loyer du bail renouvelé ?

Le locataire d’un local commercial peut être amené à réaliser des travaux qui entraînent une modification des caractéristiques de ce local comme des travaux d’agrandissement ou de surélévation.  

Ces travaux ont alors pour conséquence d’entraîner un déplafonnement du loyer du bail au moment du premier renouvellement.

En principe, le loyer du bail renouvelé est calculé en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) et ce, afin d’éviter des hausses importantes.

Mais, cette règle de plafonnement est écartée lorsque le locataire réaliser des travaux qui modifient les caractéristiques du local commercial.

Dans ce cas, le loyer du bail renouvelé pourra être fixé à la valeur locative sans respecter la variation de l’ILC.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner lors du renouvellement de votre bail commercial.

Art. R. 145-3 et R. 145-8 C. com

Cass. 3^e civ. 7 sept. 2022, n° 21-16.613

La clause résolutoire d’un contrat peut-elle jouer en cas de manquement minime ?

Couramment insérer dans les baux commerciaux ou dans les contrats, la clause résolutoire permet à l’une des parties d’obtenir

la résiliation du bail ou du contrat en cas de manquement de l’autre partie à une obligation visée par la clause.

L’intérêt d’une telle clause est de se prémunir contre une éventuelle inexécution du cocontractant.

Le manquement du cocontractant doit-il être suffisamment grave pour que puisse jouer la clause résolutoire ?

Non, la clause résolutoire permet au créancier d’obtenir la résiliation du bail commercial ou du contrat, quand bien même le manquement serait minime.

Ainsi, il n’est pas nécessaire que le manquement du cocontractant présente une gravité suffisante pour obtenir la résiliation du bail commercial ou du contrat mais, encore faut-il qu’une telle clause soit insérées dans le contrat.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner dans la rédaction de votre bail commercial ou de vos contrats.

Art. 1225 C. civ. Cass. Com, 28 sept. 2022, n° 21-17.269

Flash info :

Notre cabinet a obtenu gain de cause contre une agence immobilière qui avait assigné notre client pour lui réclamer 12.000 euros au titre d’un prétendu mandat d’achat d’un fonds de commerce. La Cour d’appel de MONTPELLIER a rejeté la demande de condamnation de l’agence immobilière et l’a même condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Si votre entreprise a un litige, ACTEA LEGAL+ peut vous assister et vous représenter dans le cadre de procédures devant les tribunaux et les cours d’appel.

Est-ce que la mise en conformité des locaux commerciaux est une obligation du bailleur ou du locataire ?

Depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 ne peuvent pas mettre à la charge du locataire les travaux de mise en conformité du local s’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

En revanche, le régime des travaux de mise aux normes prescrits par l’administration est différent.

En principe les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur mais il est possible de prévoir dans le bail que le coût des travaux sera supporté par le locataire.

Par exemple, la clause insérée dans le bail qui impose au locataire de se conformer aux prescriptions administratives nécessitées par son activité et de veiller à n’apporter aucune nuisance au voisinage, décharge le bailleur de son obligation de mise en conformité. En l’occurrence, le locataire avait dû procéder, à sa charge, à des travaux d’isolation phonique à la suite de l’adjonction à son activité de café-restaurant de l’activité de bar-musical.

Attention : Pour déroger à cette obligation de mise en conformité, il faut que la clause du bail soit claire et précise.

ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner pour la rédaction de votre bail commercial.

Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-14.482

Art. R. 145-35 C. comArt. 606 C. civ

Quelles sont les obligations à respecter concernant le droit de rétractation du consommateur ?

Dans le cadre de la conclusion d’un contrat de vente ou de fournitures de services à distance à savoir, par internet, téléphone ou voie postale, le consommateur dispose d’un droit de rétractation d’un délai minimum de 14 jours.

Ainsi, doivent être communiqués au consommateur, avant la conclusion du contrat, sur papier ou support durable, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit de rétractation ainsi qu’un formulaire type de rétractation.

A défaut, le délai de rétractation du consommateur est prolongé.

Une fois le contrat conclu, il doit également être fourni un exemplaire du contrat au consommateur contenant les informations précitées ainsi que le formulaire. A défaut, le consommateur peut obtenir la nullité du contrat.

Il est donc impératif que vos conditions générales de vente ou de services qui sont communiquées à vos clients consommateurs contiennent toutes les informations relatives à son droit de rétractation ainsi qu’un formulaire de rétractation.

ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner pour la rédaction de vos CGV.

Cass. 1^re civ., 31 août 2022 n° 21-10.075Art. L. 221-8 et s. C. consom.

Flash info : Les sociétés qui ont clôturé leur exercice social le 31 décembre 2021 ont jusqu’au 30 juin 2022 pour réunir leurs associés/actionnaires en assemblée générale ordinaire pour approuver les comptes de l’exercice écoulé. Si vous n’êtes pas en mesure de respecter cette date, il est nécessaire de déposer une requête auprès du Président du tribunal de commerce du lieu du siège social pour demander la prorogation de ce délai.

Bailleurs, ne faites pas de sentiment avec vos locataires en cas d’impayés !

En cas de non-paiement des loyers, il est conseillé au bailleur d’agir rapidement contre son locataire pour faire jouer la clause résolutoire du bail commercial.

En premier lieu, il est nécessaire de faire délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Si le locataire ne régularise pas l’impayé dans le délai d’un mois, le bailleur doit ensuite l’assigner sans attendre afin de faire constater la résiliation du bail.

Pourtant, il est fréquent que le bailleur attende bien trop longtemps pour agir.

Or, le risque est que le locataire soit placé sous sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire avant d’obtenir une décision du juge.

Si tel est le cas, le bailleur ne pourra pas faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial pour les impayés antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective du locataire. Il pourra simplement déclarer sa créance au passif et faire fixer son montant par le juge.  

En cas d’impayés postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, le bailleur ne pourra demander la résiliation du bail qu’à l’issu d’un délai de trois mois à compter du jugement.  

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner en cas de litige avec votre locataire. C.com. art. L. 622-14 al. 3, L. 631-14 et L. 641-12, 3°. Cass. 3^e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336

Pourquoi faire des CGV !

Pour rappel, tout producteur, prestataire de services, grossiste ou importateur est tenu de communiquer ses CGV à tout acheteur de produits ou tout demandeur de prestations de services.

Les CGV correspondent aux conditions juridiques de la vente ou de fourniture des services. Elles doivent notamment contenir les conditions de vente, le barème des prix unitaires, les réductions de prix éventuelles et les conditions de règlement. Il est utile également de prévoir des pénalités de retard en cas de non-paiement à l’échéance et une clause désignant le tribunal géographiquement compétent en cas de litige.

Elles serviront à l’entreprise à faire valoir ses droits en cas de litige avec ses clients.

Les CGV d’une entreprise doivent avoir été portées à la connaissance du client et acceptées par ce dernier au plus tard lors de la commande, pour lui être opposables.

Dès lors, il est impératif d’établir des CGV et de les communiquer avec le bon de commande, devis ou contrat.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner dans la rédaction de vos CGV.

C. civ. art. 1119Cass. Com., 16 mars 2022, n° 20-22.269