NEWSLETTER n° 12 – JUIN 2020

Covid-19 : Signature d’une charte encadrant les reports et annulations des loyers commerciaux

Les travaux de médiation menés entre fédérations de bailleurs et de locataires commerçants, afin de définir des règles de bonnes conduites dans les relations entre bailleurs et locataires pendant la crise liée au Covid-19, viennent d’aboutir à l’élaboration d’une charte de bonnes pratiques.

Cette charte vient ainsi encadrer les reports et annulations de loyers pour la « période de confinement » et la « période de reprise » jusqu’au 30 septembre 2020.   

S’agissant du report des loyers, la charte prévoit un report de 3 mois des loyers pour tous les locataires commerçants et ce, quelle que soit leur taille. 

Le bailleur et le locataire devront se rencontrer avant le 30 juin 2020 afin de s’accorder sur le règlement des sommes reportées et sur l’échéancier de remboursement qui pourra aller au-delà du 30 septembre 2020. 

S’agissant de l’annulation des loyers, la charte met en place un rendez-vous entre le 1^er juin et le 1^er octobre 2020 au plus tard et ce, afin de permettre au bailleur et au locataire de discuter de l’annulation des loyers. 

Les annulations seront accordées en tenant compte du chiffre d’affaires et de la situation de trésorerie du locataire. 

Pour les locataires les plus fragiles, il est prévu que l’annulation sera accordée sans contrepartie particulière tandis que pour les autres des contreparties pourront éventuellement être demandées. 

La charte a été signée par plusieurs fédérations de bailleurs (AFG, ASPIM, CDC Habitat, CNCC, FSIF, FFA, UNPI) et de commerçants (CDF, CAMF, FNH, 2FEF …). 

Attention, tout de même, comme il est précisé dans son préambule, la charte a « vocation à être mise en œuvre dans le cadre des relations contractuelles existantes » mais « n’a pas de valeur normative ». 

Autrement dit, les bailleurs ne sont aucunement tenus d’appliquer les règles définies dans la charte, il ne s’agit que de recommandations.

Charte de bonnes pratiques entre Commerçants et Bailleurs pour faire face à la crise du Covid 19 du TC PARIS, 22 mai 2020

Covid-19 : Première décision en matière d’assurance  perte d’exploitation

Depuis le début de la crise liée au Covid-19, de nombreux commerçants ont sollicité de la part de leurs assureurs qu’ils prennent en charge leur perte d’exploitation en raison de la fermeture imposée de leur établissement.   

Devant le refus des assurances certains commerçants ont donc décidé de les poursuivre en justice. 

Une première décision vient d’être rendue par le Tribunal de commerce de PARIS le 22 mai 2020 contre la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD suite à l’action en référé d’un restaurateur. 

Le Tribunal a ainsi condamné la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD à verser à un restaurateur une provision de 45.000 € et a nommé un expert pour évaluer le montant des dommages constitués par la perte de marge brute pendant la période d’indemnisation. 

Cette décision est cependant provisoire et ne peut être généralisée à l’ensemble des commerçants ayant subi une perte d’exploitation. 

Une analyse au cas par cas des dispositions du contrat d’assurance est donc nécessaire. 

Attention à la demande de prêt non conforme aux stipulations du compromis !

Lorsqu’une condition suspensive d’obtention d’un prêt est stipulée dans un compromis de vente, l’ensemble des caractéristiques du prêt devant être sollicité doivent être définies précisément. 

A cet effet, la condition suspensive d’obtention d’un prêt peut être rédigée en ce sens : 

« Le Cessionnaire devra obtenir un prêt auprès de toutes banques ou organismes financiers en vue de l'acquisition envisagée pour un montant de _________ € (____________ euros) maximum d'une durée de ___ ans maximum et au taux maximum assurance non comprise de __________ % l'an ». 

Que se passe-t-il si l’acquéreur sollicite un prêt non conforme à ce qui est mentionné dans la condition suspensive (durée, montant, taux …) ?

Il a été jugé que la condition suspensive d’obtention d’un prêt sera considérée comme étant réalisée 

Ainsi, l’acquéreur doit apporter une attention toute particulière à la demande de prêt qu’il effectue afin que celle-ci soit conforme aux dispositions du compromis. A défaut, en cas de refus de prêt par la banque, l’acquéreur pourra être tenu de verser une pénalité au vendeur en cas de non réalisation de la vente.  

CA Versaille, 5 mars 2020, n° 18/08817

Bail commercial : Qui doit payer les travaux liés à la vétusté ?

La répartition des travaux entre bailleur et locataire dans le cadre d’un bail commercial est une question importante. 

Si les grosses réparations et les travaux de gros entretien sont généralement mis à la charge du bailleur, les travaux d’entretien et de réparations mineurs sont à la charge du locataire. 

Toutefois, le bailleur a la possibilité d’opérer un transfert au locataire d’une partie des travaux lui  incombant tels que les travaux de vétusté. 

Mais, pour cela, il est nécessaire d’insérer dans le bail une clause spécifique précisant que les travaux liés à la vétusté sont laissés à la charge du locataire.  

En l’absence d’une telle clause ces travaux restent à la charge du bailleur. 

Il est donc important d’apporter un soin tout particulier à la rédaction du bail lorsqu’on est bailleur et de lire attentivement le bail lorsqu’on est preneur. 

Art. R. 145-35,2° C. com

Civ. 3^ème, 26 mars 2020, n° 19-10.415