NEWSLETTER n° 16 – DECEMBRE 2020

SPECIALE COVID-19 : PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES DES LOCAUX PROFESSIONNELS ET COMMERCIAUX

Flash info : L’État d’urgence sanitaire a été prorogé jusqu’au 16 février 2021 inclus. Cette mesure exceptionnelle permet au gouvernement de prendre par décret toute une série de mesures visant à renforcer la sécurité sanitaire et à lutter contre la propagation de l’épidémie.

Art. 1^er de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020

Les nouvelles mesures mises en place pour le paiement des loyers et charges des locaux professionnels et commerciaux

La mesure mise en place par le gouvernement ne permet pas de suspendre le paiement des loyers et charges des locaux commerciaux ou professionnels.

Toutefois, tout comme le dispositif prévu par l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, prévoit la neutralisation de certaines sanctions du non-paiement des loyers de locaux professionnels ou commerciaux dont l’échéance intervient entre le 17 octobre 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date à laquelle l’activité cesse d’être affectée par une mesure de fermeture administrative : c’est-à-dire pas d’intérêts de retard, pas de pénalités financières, impossibilité pour le bailleur de faire jouer la clause résolutoire du bail.

La loi du 14 novembre 2020 va, en revanche, plus loin que l’ordonnance du 25 mars 2020 puisqu’elle prévoit que le bailleur ne peut pas initier de mesures conservatoires en cas d’impayés, à savoir, délivrer un commandement de payer, pratiquer une saisie conservatoire ou une saisie attribution.

En outre, il est prévu que les procédures qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la date à laquelle l’activité cesse d’être affectée par une mesure de fermeture administrative.

Les critères pour bénéficier du dispositif doivent être précisés par un décret (nombre de salariés, chiffre d’affaires et perte de chiffre d’affaires constaté).

Loi n° 2020-1379 du 14 nov. 2020 – Art. 14

Loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 – Art. 3

Des mesures fiscales au profit des bailleurs

Afin d’inciter les bailleurs à renoncer à percevoir les loyers qui leur sont dus, la loi de finance rectificative n° 2020-473 du 25 avril 2020 a instauré une déductibilité des abandons ou renonciations de loyers consentis entre le 15 avril et le 31 décembre 2020.

Cette mesure dérogatoire s’applique :

• Aux abandons ou renonciation de loyers entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 ;
• Quelle que soit la catégorie d’imposition dont les abandons ou renonciations de loyers relèvent (revenus fonciers, BIC, BNC) ;
• Sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer que cet abandon ou renonciation relève d’une gestion normale ;
• Le bailleur et l’entreprise bénéficiaire ne

• doivent pas avoir de lien de dépendance au sens de l’article 39,12° du Code générale des impôts.

En outre, le gouvernement a proposé que soit introduit dans le projet de loi de finances 2021 un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à annuler une partie de loyers dus par leurs locataires qui sont fermés administrativement ou qui appartiennent au secteur de l’hôtellerie, café, restauration.

Ce dispositif se traduit :

• pour les bailleurs dont les locataires emploient moins de 250 salariés par un crédit d’impôt de 50% des sommes abandonnées ;
• pour les bailleurs dont les locataires emploient entre 250 et 5.000 salariés, un crédit d’impôt de 50% des sommes abandonnées, dans la limite des deux tiers du montant du loyer (un tiers du loyer reste à la charge du locataire).

Notre conseil : vous rapprochez de votre bailleur afin de lui exposer vos difficultés et négocier une annulation du loyer du mois de novembre.

Le Cabinet ACTEA LEGAL+ est à votre disposition pour vous accompagner dans ces démarches.

Des aides locales et régionales au profit des locataires de locaux professionnels et commerciaux

Afin de soutenir les locataires de locaux commerciaux et professionnels la Métropole de Montpellier et la Région Occitanie ont mis en place les aides suivantes.

Aide de la Métropole de Montpellier

La Métropole de Montpellier a mis en place un fonds de soutien aux loyers professionnels (jusqu’à 1.000 € / mois). Cette aide bénéficie aux entreprises qui remplissent les conditions suivantes :

• Avoir son siège social sur le territoire administratif de Montpellier Méditerranée Métropole ;
• Être locataire d’un local à usage commercial ou professionnel sur le territoire administratif de Montpellier Méditerranée Métropole, dès lors que cette location n’intervient pas dans le domicile personnel ;
• Justifier d’une existence minimale de 63 mois antérieurement à l’arrêt préfectorale du 25 septembre 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus ;
• Avoir une activité dans les listes S1 et S1 bis ;
• Être dans un cas de fermeture administrative causé par arrêté préfectorale ou avoir une baisse d’au moins 50% du chiffre d’affaires par

• rapport à l’année précédente ;
• Avoir un effectif inférieur ou égal à 10 salariés ;
• Avoir un montant de chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos inférieur à 500.000 € ;
• Avoir un bénéfice imposable, augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée, qui n’excède pas 45.000 € au titre du dernier exercice clos ;
• Ne pas avoir perçu plus de 800.000 € d’aides sous forme de subventions directes, d’avances remboursables ou d’avantages fiscaux sur les trois derniers exercices ;
• Ne pas être dans le cas d’une procédure judiciaire.

Aide de la Région Occitanie

La Région Occitanie a mis en place un soutien aux loyers avec le fonds L’OCCCAL. Les entreprises répondant aux conditions suivantes pourront bénéficier de la prise en charge d’un mois de loyer dans la limite de 1.000 € :

• Être un commerce indépendant
• Ne pas avoir un effectif supérieur à 10 salariés ;
• Avoir un pas de porte ;
• Être dans un cas de fermeture administrative.

La bonne foi : un bon argument pour s’opposer à l’action du bailleur en paiement des loyers

En cette période de crise sanitaire, les différends entre bailleurs et locataires, concernant le paiement des loyers, ont été nombreux.

Plusieurs moyens ont été soulevés par les locataires de locaux commerciaux et professionnels, telles que la force majeure ou le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, pour s’opposer à la demande en paiement des loyers, mais sans succès.

Dès lors, que reste-t-il au locataire qui souhaite s’opposer à l’action en paiement de son bailleur ?

Il semble que la bonne foi puisse être opposée par le locataire à la demande en paiement de son bailleur.

Ainsi, dans deux décisions rendues en matière de référé, les juges ont rejeté la demande du bailleur en paiement des loyers sur le fondement de la bonne foi, rappelant qu’en cas de circonstances exceptionnelles les parties sont tenues de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat.

Il est important de relever que dans les deux affaires, le locataire justifiait avoir échangé avec son bailleur pour tenter de trouver une solution amiable.

Aussi,il est conseillé de ne pas attendre que le bailleur engage une action en paiement des loyers et de se rapprocher de lui afin de trouver une solution amiable.

TJ Paris 26 oct. 2020, n° 20/53713 et n° 22/55901