NEWSLETTER n° 31 – FEVRIER 2023

Flash info : La loi de finances pour 2023 a relevé le plafond des bénéfices permettant aux petites et moyennes entreprises de bénéficier du taux réduit de l’impôt sur les sociétés (15%). Le plafond est désormais de 42.500 €. Loi n°2022-1726 du 30 déc. 2022 de finances pour 2023

Comment faire pour réviser le loyer du bail commercial ?

1. Vérifier les dispositions du bail commercial

Le bail commercial peut prévoir une révision annuelle ou triennale du loyer (clause d’indexation).

En l’absence de disposition dans le bail commercial, le loyer du bail est révisé tous les trois ans (révision légale).

2. Vérifier dans le bail commercial l’indice applicable

Le loyer doit être révisé en tenant compte de l’indice de référence mentionné dans le bail commercial et du trimestre de cet indice (ILC ou ILAT).

3. Calculer le loyer révisé

La formule pour calculer le loyer révisé est la suivante :

Loyer en cours x indice du même trimestre que celui mentionné dans le bail applicable au jour de la demande de révision / indice du trimestre utilisé lors de la dernière fixation (conclusion du bail ou dernière révision légale ou conventionnelle)

Exemple de calcul :

Bail conclu le 1^er avril 2019 avec un loyer mensuel de 10.000 €.

Indice de référence : ILC 1^er trimestre 2019 (114,64).

Demande de révision triennale formée par le bailleur trois ans après la conclusion du bail soit le 1^er avril 2022.

Loyer révisé = 10.000 € (loyer actuel) x 120,61 (ILC 1^er trimestre 2022) /114,64 (ILC 1^er trimestre 2019)

                     = 10.520,76 €

4. Informer son locataire

En présence d’une clause d’indexation dans le bail commercial, la modification du loyer s’opère automatiquement aux dates d’échéances fixées dans le bail.

Néanmoins, le bailleur doit porter à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé.

Lorsqu’aucune clause d’indexation n’est prévue dans le bail commercial, la demande de révision triennale doit être formée par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) ou par lettre recommandée avec avis de réception et doit comporter le montant du loyer demandé.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner dans le cadre de la révision du loyer de votre bail commercial.

Art. L.145-37 et suivants et R.145-20 du Code de commerce

Comment faire pour régulariser les charges locatives ?

En complément du loyer, le locataire doit rembourser au bailleur certaines charges qui sont limitativement énumérées dans le bail commercial lors de sa conclusion.

Le paiement de ces charges s’effectue par provision suivant la périodicité prévue dans le bail, correspondant à une estimation du montant des charges qui seront payées par le bailleur.

Les charges doivent donc être régularisées, lorsque le bailleur dispose du montant réel des charges qu’il a payé.

A quel moment ?

La régularisation des charges se fait chaque année en fonction des sommes réellement dues.

Comment ?

Il convient de comparer le montant réel des charges payées par le bailleur au montant de la provision pour charge versée par le locataire.

Si le locataire a payé un montant supérieur au montant réel des charges, le bailleur est tenu de lui rembourser l’excédent.

Si le locataire a payé un montant inférieur au montant réel des charges, il reçoit alors un rappel de charges à régler correspondant à la différence entre le montant versé et le montant réel des charges.  

Quels documents communiquer ?

Le bailleur doit communiquer au locataire un état récapitulatif faisant l’inventaire des charges accompagné d’un décompte de régularisation

au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi.

En outre, le bailleur doit adresser au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges.

Quel délai ?

Le bailleur dispose d’un délai de 5 ans pour régulariser les charges locatives.

Passé ce délai, il ne sera plus possible de demander au locataire le paiement du rappel de charges.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ peut vous accompagner pour régulariser les charges locatives.

Art. L.145-40-2 du Code de commerceArt. 2224 du Code civil