NEWSLETTER n° 45 – Janvier 2025

Le cabinet ACTEA LEGAL+ vous présente ses meilleurs vœux pour cette nouvelle année. 

Nous vous souhaitons une année remplie de succès dans vos projets professionnels.

SCI et location meublée : alliées ou ennemies ?

L’adoption de la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés touristiques à l’échelle locale est l’occasion de revenir sur la question suivante : 

Une société civile immobilière (SCI) peut-elle faire de la location meublée ?

• Sur le plan fiscal : 

La SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu (IR) mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). 

Lorsque le bien immobilier de la SCI est affecté à l’occupation gratuite du bien par un des associés ou si le bien est loué nu, cela ne pose aucun problème que la SCI soit soumise à l’IR. 

En revanche, lorsque la SCI loue des locaux meublés, que ce soit de manière occasionnelle, saisonnière ou régulière, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale et doit être soumise à l’impôt sur les sociétés. 

Aussi, si une SCI soumise à l’IR loue des locaux meublés, elle s’expose à une remise en cause du son régime d’imposition. 

• Sur le plan juridique : 

La SCI est une société civile, par conséquent son objet social doit être civil. 

La location de biens immobiliers meublés est une activité commerciale.  Elle ne peut donc pas être exercée par une SCI. 

Toutefois, il existe une tolérance si cette activité de location meublée reste accessoire par rapport à l’activité de location de biens nus. 

Dans ce cas, pour l’exercer, la SCI devra être soumise à l’IS. 

Le cabinet ACTEA LEGAL+ est à votre disposition pour vous accompagner pour la création de votre SCI ou la modification de ses statuts.

Loi 2024-1039 du 19/11/2024

Article 34 et 206 du Code général des impôts

Article L.110 du Code de commerce

La liberté statutaire dans la SAS : jusqu’où peut-on aller ?

La société par actions simplifiée (SAS) est réputée pour la flexibilité de son cadre juridique, notamment en matière de rédaction des statuts. Cette souplesse attire les entreprises souhaitant modeler les règles internes selon leurs besoins spécifiques.

Cependant, un récent arrêt de la Cour de cassation* vient poser une limite notable à cette liberté.

Dans cette affaire, les statuts d’une SAS prévoyaient qu’une décision collective pouvait être adoptée à une minorité qualifiée, en l’occurrence un tiers des droits de vote. A cet effet, une résolution concernant une augmentation de capital avait été approuvée par 46% des suffrages exprimés.

Suite à une assignation en justice par les associés majoritaires ayant voté contre, la Cour de cassation a jugé que cette clause statutaire devait être réputée non écrite car contraire à la loi, qui exige qu’une décision telle que l’augmentation de capital doit être prise par « la collectivité des associés ».

Par conséquent, certaines décisions collectives d’associés doivent être adoptées à la majorité des voix exprimées, ce qui exclut nécessairement les clauses statutaires permettant des décisions minoritaires. 

Cet arrêt vient rappeler l’importance d’une rédaction statutaire rigoureuse et conforme aux dispositions impératives. Si des aménagements restent possibles, comme la création de catégories d’actions ou la restriction du droit de vote, ils doivent être soigneusement encadrés. Une clause mal formulée peut entraîner l’annulation de décisions stratégiques, exposant la société à une insécurité juridique.

Le cabinet ACTEA LEGAL+ est à votre disposition pour vous accompagner dans la rédaction de vos statuts.

* Cass. ass. plén., 15 novembre 2024, n° 23-16.670

Article L. 227-9 du Code de commerce